Este artigo tem por objetivo apresentar as diferenças entre uma gestão de um Síndico Orgânico e um Síndico Profissional. Síndico Orgânico é a mesma coisa de Síndico morador.
Na cidade de São Paulo tem-se registros de que o Edifício Guinle foi construído para a família de mesmo nome, projetado pelo arquiteto catalão Hyppolito Gustavo Pujol Junior, o prédio tem sete andares, o que, para a época de sua construção foi um marco na arquitetura da cidade, que tinha prédios com somente dois andares e apenas um com quatro pavimentos. Sede da Guinle & Cia.
O Guinle foi a primeira construção no país a ter sua obra acompanhada de perto por técnicos do Laboratório de Ensaios da Escola Politécnica. A construção aconteceu de 1912 a 1916, mas o prédio foi inaugurado em 1913. Desde então vieram outras construções na cidade de São Paulo como o Edifício Martinelli, Edifício Copan, Edifício Sampaio Moreira, Edifício Itália, Farol Santander entre outros.
A Paulista foi inaugurada em meados de dezembro do ano de 1891 e, naquela época, o que se via eram extensos terrenos, árvores e pessoas em suas carruagens. Hoje a Paulista é composto por quase sua totalidade de condomínios verticais.
Curiosamente, quem idealizou a Paulista não foi um brasileiro, mas sim o engenheiro uruguaio chamado Joaquim Eugênio de Lima, que era casado com uma brasileira.
A Avenida Paulista transformou sua fotografia com mais verticalidade no final dos anos 50, com construções de edifícios comerciais e residenciais, tornando um dos principais endereços de São Paulo e também o centro financeiro e comercial da capital paulista.
Hoje, na Cidade de São Paulo, estima-se aproximadamente 30 mil condomínios e o Estado de São Paulo 60 mil condomínios. No Brasil, estima em 440 mil condomínios.
O síndico, ao nomear um administrador, aprovado em assembleia, não fica isento das responsabilidades legais previstas no Art. 1348 do Código Civil. A forma de administrar, bem como remuneração do administrador e prestação de contas está no Art. 1323 do Código Civil.
Conceito de condomínio – Juridicamente, pode-se conceituar o condomínio como sendo um estado de coisa indivisa sobre a qual várias pessoas exercem, simultaneamente, o direito de propriedade sobre um quinhão ideal. Temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes.
Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direto.
O Código Civil de 2002, nos Artigos 1323 a 1358, regulamenta o condomínio em geral, e demais tipos de condomínios.
Em geral, o mandato de um síndico é de até dois anos podendo ser reeleito por prazo indefinido.
Qualquer pessoa física ou jurídica poderá ser síndico, salvo disposição expressa na convenção, que poderá estabelecer os requisitos aplicáveis àqueles que pleiteiam o cargo; assim, deverá ser analisado à luz da convenção e do Código Civil. Vejamos:
a) O locatário poderá ser síndico, caso não haja impedimento em convenção;
b) O síndico poderá ser pessoa jurídica;
c) O síndico poderá ser pessoa física, que exerce profissionalmente a sindicatura; d)
O Síndico poderá ou não ser condômino.
Quando falamos de condomínios falamos de família, negócios, pessoas. O condomínio é uma forma de edificação bastante complexa. Existem obrigações como manutenção elétrica, estrutural, hidráulica, elevadores, jardinagem, pintura, entre muitas outras. Existem também obrigações em renovação de AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros) e efetivação e renovação de seguro. Podemos até dizer, na informalidade, que condomínio seja uma empresa. Já existe estudos para tornar condomínios em empresas, pois devido as atualizações na legislação municipal e federal, estes são obrigados a retenção de tributos e, através de guias específicas, efetuar o repasse ao governo.
Hoje é normal condomínio ter uma administradora e um departamento jurídico para auxiliar o Síndico no dia a dia do condomínio. Percebe-se que muitos condomínios têm faturamento maior do que maioria das empresas no Brasil.
Assim, você marcaria uma cirurgia com um médico clínico? Você teria coragem de fazer uma cirurgia plástica com um médico não inscrito na Sociedade Brasileira de Cirurgia Plástica? Teria coragem de contratar um advogado recém-formado para ser seu advogado numa grande causa? Contrataria um Contador sem experiência para uma empresa? Contrataria um Pedreiro para ser o responsável por uma construção de um prédio de dez andares? E porque você aceita um Síndico Orgânico para administrar seu condomínio se ele não tem formação profissional e nem experiência?
Muitos dos erros que ocorrem na administração do Síndico é mais por falta de conhecimento do Síndico do que por erros propositais. Pensem nisso! A vida de Síndico é de constante leituras, estudos, congressos, treinamentos, network. Ser Síndico exige muita responsabilidade, inclusive o mesmo é responsável civil e criminal por erros cometidos em sua gestão e seu patrimônio responde pelas incompetências e erros, mesmo que estes erros tenham ocorridos por falta de conhecimento técnico do Síndico.
Gustavo Ribeiro é Contador, Professor Universitário de Ciências Contábeis e Administração Financeira, Síndico Profissional (ao Síndico), Auditor Condominial, Palestrante e redator de artigos sobre condomínio.
Gustavo Timbó Patrício Ribeiro
Formação Acadêmica: Mestre em Administração e Governança Corporativa– FMU Pós Graduado em Administração Financeira - UECE Graduado em Ciências Contábeis – UNIFOR Síndico Profissional, mediação condominial.- Ao Síndico